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学习 | 如何制定适应市场的商业地产项目租金?
 

核心提示

定租金的难处主要来自于三方面的矛盾。一是投资商方面尽快回笼投资和“放水养鱼”长期获利之间的矛盾;二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。如何处理这三方面的矛盾,制定适应市场的商业地产项目租金?

如何制定租金政策?

如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分三个方面:




制定租金政策的技术操作    


目前,业内招商操作大多偏重于价位。其实,后两者(尤其是不同形式租金的各种组合)同样是招商成功的有效杠杆。比如,为加强对“形象店”的招商拉力,可采用“定额租金(低)十百分比租金(中)十补贴返还(中)”的组合设计。 


为拉动本地区的薄利型品牌店入驻,可采用租金的“定额累退”方式:“第三年开始,若达到100万元/年营业额,定额租金则减少30元/平方米”等。 

如何确定最适当的商业地产项目租金呢?

1确定基价。


   

基价是市场的主要定价标准,一个市场在其地段上,其商业的基价租金就赋予了一定的标准,从其典型性商业或商圈的承载力上,基价租金就可以确定,例如在一级城市;市区内一般在100元/平方米为标准,二级城市则为50-60元/平方米,三级城市的标准在15-20元/平方米。   


租价是最反映市场承载量的一个值,租价3元/平方米/天,其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位,它的标准为售价的60%,具体定价可根据住宅定价尾数就8原则或者9原则,如定价为3.5万元可考虑3.58万元,如定价为1万元可考虑9800元,以些类推。  


年租价:十年使用权价:售价=1:6:10,如租价为10元/平方米/天,年租3600元/平方米,10年使用权价为1.8万元/平方米左右,售价为3万元左右。  


在一个供应量颇大,超过市场需求量的情况下,则考虑规模的放大量,放大量就意味着消化量慢,承受力分散。所以在基价上要适当地放低,尤其在市场前期,等市场发展成熟了,再适当增加。 

 

基价定制模型

  

2押金及入市门槛。


  

除了价格外,在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要,某些市场为了解决建设资金压力,其定价中对基价及价差等不做过多要求,或只是一个基价,而且较低,但其在入市门槛中设置条件,即收押金、保证金或入场费(赞助费、好处费、建设费等名目繁多)归根而言为入市门槛费。  


押金及保证金费为可退的,在合同期内无息的,在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润,例如:  



入市门槛的设定是由这两个方面制定:



入市门槛设定的两个方面    


通过对入市门槛的设定,可实现除了租金外的收益,但在投资核算中,对于回收成本,性质却一致。  


入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值,除了租金,以及区域传统外,另外一个就是转让费,通过对典型性商业分析,针对典型性商业的摊位转让费,考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。  


虽然押金与赞助费都是入市门槛,其收益财务处理截然不同,应尽可能多设置赞助费等直接利润,而少押金。如北京秀水街的押金10万元就过高,赞助费5万元过低,应押金少,赞助费多点。如北京天雅大厦押金8万过高,应拆分一些为赞助费、建设费等。  


3交租方式。


  

商业地产项目中,租金加押金(或入场费)确定后,租金的交付方式(月付、季付、半年付、年付、二年付)都对总款提出不同的方案。  


商户是以总款为承受入场条件的,不同的交租方式带来总的值不同,交付方式越方便对于商店而言,承受力越小,反之越大。但并非是越小就越好,因为涉及投资回收,尤其是资金链紧张的项目,在开业时要偿还工程款等,资金压力较大,需要年付或二年付等解决方案。  


但在市场养市中,如果租金交付方式短,则养市期风险大,在招商、开业、二次收租这三个节点中,二次收租就会使问题因时间短而爆发,因此有很多购物中心初期采用半年制,某种意义上讲就套住商户,使之与市场度过养市期。


文章来源:商业地产云智库

 
 

 

 
 
 
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