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脑洞大开 | 旧厂房改造出来的文化创意产业园
 


一、国外旧改成功案例分析


1.美国纽约SOHO区:旧工厂变身时尚街区

类别:改造街区

位置:美国纽约

特色:通过功能布局的整合,打成综合性的时尚街区

SOHO是英语单词South OfHouston的缩写,指的是处于纽约下城Houston街。

1850年的SOHO地区建起了大批铁铸的厂房,成为国际知名品牌的加工厂和艺术展览区。60年代,一些主要由画家和雕塑家组成的艺术家陆续搬进SOHO区,把这些空置的工厂变成工作室。到70年代,政府将这个地区划分成居住区并加以保护,一些商家和有经济实力的画廊也相继进入,使SOHO发展成集居住、商业和艺术为一身的一个完善的社区,被誉为“艺术家的天堂”。

今天的SOHO它是商业和艺术充分融合的区域,是富有个性的、有着深刻文化内涵的商业区,是时尚的代名词。


2.1967年美国旧金山吉拉德里广场

类别:工厂改造

位置:美国加州旧金山渔人码头

特色:全美第一座工厂改造的露天购物中心

1864年,这里叫做毛线磨坊(Woolen Mill);1893年,意大利移民吉拉德里(DomingoGhirardeli)以细火慢熬生产的意大利巧克力,推出后大受欢迎,便买下这栋大楼作为工厂;1964年,已经废弃的巧克力厂、毛纺厂等旧建筑被改建为商店及餐饮设施,成为全美第一座工厂转型的露天购物中心,并改名为“吉拉德里广场”。

而到了上世纪70年代,旧工厂改造风潮进入了延展期。随着工业文明的衰落,越来越多的旧工厂改造在政府的主导下进行功能上的再生;同时,日本也紧跟欧美部分加入了经济转型和旧厂房改造之列,其代表项目是1974的仓敷阿依比广场项目。


3.1974年日本仓敷阿依比广场(仓敷常春藤广场)

项目:将一栋19世纪的纺织厂厂房改建成观光旅馆,通过巧妙的保留红砖外墙的观光及街区原貌,是现代人依然能体验旧时的风光,这个改造获得日本建筑界的最高奖——建筑师学会奖。

类别:工厂改造旅馆

位置:日本仓敷冈山县

特色:保留红砖外墙的观光及街区原貌,观光旅馆

仓敷常春藤广场由明治时期建成的仓敷纺织厂改建而成,红砖上攀爬着绿意盎然的常春藤,极富特色。其多功能厅“Floral court”的装饰和墙面皆花意盎然,由建于大正初期(19世纪初)的工厂讲堂改造而成。宽广的酒店庭院内,建筑与空间洋溢着明治、大正时期的浪漫氛围,新与旧完美融合,并设有休憩广场、文化设施、手工坊,是追求文化内涵与舒适体验的各年龄层宾客的绝佳选择。


4.法国巴黎奥赛艺术博物馆

类别:车站改造

位置:法国巴黎

特色:由火车站改造、巴黎三大艺术宝库之一

法国塞纳河左岸的一座废弃的火车站,在政府的主导下改建成拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列,面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。

法国塞纳河左岸的一奥赛火车站,由于站台过短无法满足新型火车的需求,在1939年后逐渐被铁路联营公司废弃。

1977年,吉斯卡尔.德斯坦总统决定实施蓬皮杜总统曾提出的方案,将旧火车站改造为博物馆,改造工程从1983年开始,一千名工人用了3的时间完成。废弃火车站成了拥有4000多建绘画、雕塑及家具成列,面积超过4.5万方的巴黎三大艺术宝库之一。


二、旧工厂改造的价值探索


相对于世界的进程步伐,中国的旧工厂改造始于上世纪末本世纪初。尽管起步较欧美要晚得多,然而发展的速度则要快得多,短短二十年的时间已经进入到第4阶段。这固然因为中国的工业起步本身较晚有关,也与城市转型的速度有关。自上海、北京、广州、深圳四个领跑城市率先开始了城市的转型,同时也启动和改造了一批具有历史意义的旧工厂改造项目,如上海的M50、8号桥,北京798,深圳华侨城OCT等(图示5-从左到右依次排列)。近5年来,更多的城市出现退二进三以及对城中村的改造,使旧工厂改造迅速从一线城市向二三线城市扩展。


图示5

上海的M50、8号桥、北京798、深圳华侨城OCT


纵观旧工厂改造的发展历程,我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整,加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。然而,各地老厂房改造实践中难言成功的现状中,旧工厂改造对于一个城市发展的价值何在呢?


经济成本角度考量,城市版图在不断地扩大,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例,最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目,分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此,区位优势是其经济价值的首要体现。


其次,从成本角度而言,对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入,如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。


再次,旧厂房大空间、高楼层的物业条件,以及大面积、多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值,甚至开创新的生活理念,SOHO、LOFT等产品的诞生就是最好的证明。


而在环境方面,现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段,其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时,推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源,而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。


三、能做什么?旧工厂改造定位指引

我们在来看下国内案例:

北京798


北京尚8文化创意产业园


上海1933


上海红坊创意区


上海田子坊


上海8号桥


深圳创意之都


深圳OCT

从这些地区的成功案例来看,旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业,更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能,而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感,推动产业的进一步发展。这种BTB+BTC的联动模式值得大多旧工厂改造项目借鉴。


这其中,商业如何取得成功是诸多改造项目面临的最困难的问题。目前国内的改造项目更多是以产业为主的BTB单核驱动,不过相信随着越来越多的旧工厂进入到这个领域,将形成具备中国特色的BTB+BTC双轮驱动模式。

来源:网络研究

 

 
 

 

 
 
 
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